民間借款合約的流抵約定是什麼？房屋抵押借款簽約前一定要看懂

9月 09, 2026

民間借款合約的「流抵約定」是什麼？房屋抵押借款簽約前一定要看懂

房屋辦理民間二胎、私人借款或其他不動產抵押借款時，除了要看借款金額、利率、還款期限及抵押權設定內容之外，有一個容易被忽略的重要條款，就是「流抵約定」。

很多屋主看到合約寫著「如債務人未清償，抵押物所有權移轉予抵押權人」，會直接理解成：

「只要沒有按時還錢，房子就直接變成金主的。」

這樣理解並不完整。

現行《民法》第873-1條對於流抵約定有明確規範，包括登記、抵押物價值超過擔保債權時的返還，以及抵押物所有權完成移轉前債務人仍得清償等問題。

因此，房屋辦理民間二胎或其他抵押借款之前，一定要先看懂合約到底約定了什麼。

一、什麼是「流抵約定」？

簡單來說，流抵約定是指：

當債權到期而債務人沒有清償時，約定抵押物的所有權可以移轉給抵押權人。

例如：

屋主以房屋設定抵押權借款，雙方另外約定，如果債務到期仍未清償，在符合民法規定的情況下，抵押物所有權可以移轉給抵押權人。

這就是一般所稱的「流抵」。

但要特別注意：

流抵不是單純寫在借款契約裡，就代表房屋立即變成債權人的。

依《民法》第873-1條，這類約定涉及抵押物所有權移轉及對第三人的效力，必須注意登記等法律要件。

二、流抵和「房子被拍賣」不一樣

這是房屋抵押借款中非常重要的觀念。

一般抵押權在債權到期而沒有受到清償時，抵押權人可以依《民法》第873條聲請法院拍賣抵押物，從拍賣價金中受清償。

也就是：

一般抵押權實現：

債務未清償
↓
依法實行抵押權
↓
拍賣抵押物
↓
從價金中受償

而流抵約定則是另外一種法律機制：

債權到期未清償
↓
符合流抵約定及法律規定
↓
辦理抵押物所有權移轉
↓
依法律規定處理抵押債權及抵押物價值

因此，「抵押權」和「流抵約定」不能直接畫上等號。

三、為什麼房屋二胎要特別注意流抵條款？

因為民間二胎通常會涉及：

房屋抵押權設定
第二順位抵押權
借款本金
利息及相關費用
還款期限
違約處理
抵押權實行方式
可能存在的流抵約定

尤其是當房屋本身已經有銀行第一順位房貸，再增加第二順位抵押權時，抵押權順位與擔保範圍都會直接影響後續處理。

所以不能只看：

「我可以借多少？」

還要看：

「如果後續無法正常清償，合約怎麼處理？」

這才是房屋抵押借款真正需要注意的地方。

四、流抵約定是不是代表「欠款就直接拿走房子」？

不能這樣簡化。

依現行《民法》第873-1條，流抵約定涉及抵押物所有權移轉時，有明確的法律規範。

其中一個非常重要的規定是：

如果抵押物價值超過擔保債權，超過的部分應返還抵押人。

換句話說，並不是因為房屋設定了流抵約定，就可以完全不考慮房屋價值與擔保債權之間的差額。

例如：

房屋價值經依法評估為 1,000 萬元，擔保債權為 600 萬元。

不能簡單理解成：

「房子 1,000 萬，欠 600 萬，所以金主直接拿走整間房子，剩下 400 萬也不用處理。」

法律對於超過擔保債權的部分有返還規定，實際仍要依具體契約、抵押權登記及法律程序判斷。

五、抵押物所有權移轉之前，債務人還能不能清償？

可以特別注意這一點。

《民法》第873-1條規定，在抵押物所有權移轉給抵押權人之前，抵押人仍得清償抵押權所擔保的債權，以消滅該抵押權。

所以看到合約有流抵條款時，不能只看「違約後房屋會怎樣」，還必須確認：

何時視為到期？
何時發生違約？
流抵約定是否已依法登記？
所有權何時可能移轉？
債務人在移轉前如何清償？
清償後抵押權如何處理？
是否有其他順位抵押權或第三人權利？

這些才是實務上真正重要的問題。

六、房屋有第一順位銀行房貸，第二順位又有流抵約定，要特別注意什麼？

這種案件不能只看第二胎借款金額。

至少要先確認：

1. 第一順位抵押權

先確認銀行第一順位抵押權的：

設定金額
實際貸款餘額
擔保範圍
是否已逾期
是否有其他擔保債權

2. 第二順位抵押權

再確認：

第二順位抵押權人
設定金額
實際借款本金
利率
還款期限
是否有最高限額抵押權
是否有流抵約定

3. 房屋目前價值

不能只拿當初買房價格判斷。

應重新評估目前房屋價值，以及扣除前順位權利後是否仍有足夠擔保空間。

4. 其他限制

還要確認謄本是否存在：

查封
假扣押
假處分
預告登記
信託
其他抵押權
其他限制登記

這些都可能影響後續處理。

七、簽民間二胎合約前，流抵條款應該看哪些內容？

建議至少逐項確認以下內容。

① 流抵約定的具體內容

不要只看到「流抵」兩個字就簽。

要確認實際約定的是：

什麼情況下可以發生流抵？

② 債權到期日

確認：

借款期限多久？
何時到期？
提前到期條件是什麼？

③ 違約條件

確認什麼情況會被認定為違約，例如：

未按期還款
利息遲繳
其他契約義務未履行

不能只聽口頭說明，要以正式契約內容為準。

④ 擔保債權範圍

確認抵押權究竟擔保：

本金
利息
遲延利息
違約金
相關費用

現行《民法》第861條也規定抵押權所擔保的債權範圍，包括原債權、利息、遲延利息、違約金及實行抵押權的費用，但契約另有約定者仍須進一步檢視。

⑤ 房屋價值如何認定

如果涉及流抵，房屋價值的認定非常重要。

因為法律對於抵押物價值超過擔保債權的部分有返還規定。

所以不要只看借款金額，也要確認：

房屋價值如何計算？

⑥ 是否已辦理相關登記

流抵約定涉及物權效力時，登記問題非常重要。

依《民法》第873-1條，未經登記不得對抗第三人。

因此實務上不能只看私人借款契約，也應該搭配：

土地／建物登記謄本＋他項權利部

一起確認。

八、看到「流抵」兩個字，應該馬上拒絕借款嗎？

也不能一概而論。

重點不是單純看到「流抵」就認定契約一定有問題，而是：

要把整份契約、抵押權設定內容及不動產登記資料一起看。

尤其民間借款的條件差異很大，不能只比較：

「哪一家可以借比較多？」

更應該比較：

「實際拿到多少錢？」
「總成本是多少？」
「還款方式是什麼？」
「違約後會怎麼處理？」
「抵押權設定內容是什麼？」
「是否有流抵約定？」
「提前清償怎麼處理？」

九、房屋二胎簽約前，建議先做「三份資料」確認

如果屋主準備辦理房屋二胎或其他房屋抵押借款，建議至少先準備：

第一份：最新土地及建物謄本

確認：

所有權人
第一順位
第二順位
抵押權設定金額
債權種類
其他限制登記

第二份：借款契約

確認：

本金
利率
期限
還款方式
違約條款
費用
流抵條款

第三份：實際清償資料

如果房屋已經有貸款或二胎，應確認：

最新欠款餘額
是否正常繳款
是否有逾期
是否有其他待清償費用

把這三類資料放在一起看，比單純聽業務口頭說明安全得多。

十、房屋二胎不是只看「能不能借」

房屋抵押借款真正重要的是：

借款前知道自己簽了什麼。

尤其是民間二胎、三胎或其他私人抵押借款，更不能只比較借款金額。

至少要把：

房屋價值＋第一順位餘額＋第二順位設定＋實際借款金額＋利息＋費用＋違約條款＋流抵約定

全部放在一起評估。

如果你對合約中的某一條看不懂，不要只因為急著拿錢就直接簽名。

先把條款內容確認清楚，再決定是否進一步辦理。

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